梅雨が明けて暑さが本格的、連日、30度を超えて身体が・・・
暑さ疲れで午後から眠気が増します
冷房が必須、冷房がないと下手をすると、室内で熱中症になりそうなので気を付けましょう
東京湾に氷山を浮かべてほしい
そうすれば涼しくなる？
冷たいものが良いがそれでは夏バテになりそうなので
レタスなどを水洗いをして、塩を振りかけて食べるのが良い
ミネラルと塩分補給、そして体を冷やすのにもよい
アイスクリームだとカロリーが高め
寒いのもいやですがあついのも・・・
歳を重ねると、程よい気温でないと身体に堪える
夜はのんびりしているので軽く寝てから、本格的に就寝だ
クーリングオフは契約成立前書面及び契約成立時書面に記載する他に、クラウドファンディングのサービスページにて、クーリングオフの内容について表示を行う必要があります。
また、（２）のクーリングオフの起算日の考え方についてもシステム上非常に重要で、一般的には①の契約成立時書面のデータのダウンロードの行われた日をクーリングオフの起算日とすることが多いので、不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディングのシステムでは、契約成立時書面のデータを各投資家がダウンロードした日をログとして取り、システム管理者側で確認できる状態にする必要があります。
なお、クーリングオフの有効な８日間ですが、例えば2月1日に契約成立時書面を投資家がダウンロード(契約締結)した場合、2月8日まで、クーリングオフの権利があります。
クラウドファンディングを通じて集めた資金を不動産を運用するにあたって、事業の状況等について情報が定期的に投資家に届けられるように、システムを事前に準備しておく必要があります。
案件(ファンド)毎に投資家に通知すべき事項があった場合の情報掲載箇所を事前にサービスページに用意しておき、また最低年に一回作成される財産管理報告書を送付する準備も必要です。
また、財産管理報告書等は電磁的方法による提供(投資家のマイページなどで掲載)について事前に同意が必要なので、投資家登録して貰う際に同意を取り付けられるシステム設計としましょう。
「②貸借対照表及び損益計算書の要旨」です。あくまでの要旨で良いので事細かに勘定科目を分けてまで開示する必要は無いです。重要事項の説明書類の末にキャプチャを入れる形で対応される会社が多いです。また、上場していて財務諸表を開示している場合などは、URLでリンク先を明示しておけば十分となります。
そのほかには 「⑤対象不動産の価格及び算定方法」は重要度が高いです。 管轄している都道府県庁(国土交通省)にもよりますが不動産鑑定評価等の第三者評価の取得を原則として求められることもありますので、可能な限り取るようにしましょう。
「⑨不動産特定共同事業者等（特例事業者を除く。）の報酬に関する事項」は、主に案件の組成時や物件管理、物件売却時に不動産特定共同事業者等がどの程度の金額を報酬として受け取るのかを記載します。月単位の固定額で定められることもありますし、売却価格の○%といった定め方をする時もあります。
「⑪予想される損失発生要因に関する事項」や「⑫損失の負担に関する事項」は、ガイドラインにて記載するべきものとして定められているものは抜け・漏れの無いようにしましょう。
そのほかは内容としては概ねどの会社も同様となりますので、案件ごとというよりも先にテンプレートを作成して許可・登録申請時に規制当局の確認も得ておくことが重要です。
（２）で、投資家が書類を見やすい場所(案件の募集ページが一般的)に表示し、また、リスクに関する事項は他の文字と比べて小さくしたりすることの無いように作成される必要があります。
また、電子取引業務等の期間、即ち運用期間中も投資家がいつでも書類を見れるように、マイページに「交付書類一覧」などのページを用意して、投資家がいつでも過去交付書類として確認出来る状態にする必要があることに留意しましょう。
預託を行うことの出来るのは、それぞれ一号と三号の媒介等の出来る二号と四号事業者に限られます。二号や四号事業の場合、自社で不動産を運用する訳では無く、他の不動産特定共同事業者の募集案件への出資を集めるためのプラットフォーマーとなる形になります
留意点としてはまず預託を受けるには当然分別管理を徹底する必要があるため、入金を受け入れる銀行口座を別途用意する必要があります。
その他には預託を受けた後にも、少なくとも3ヶ月に一度は事業参加者に投資意思の確認を行えるようにシステムを考慮して構築する必要が出てくるので、その点でも留意が必要です。
また、今回は預託に関してガイドラインに沿って解説しておりますが、基本的には不動産特定共同事業法の場合、預託を受けておらず、事業者はどのような形で入金を受けるのかというと、例えば一号事業者の場合、自社名義で運用対象となる不動産物件を取得・運営するため、分別管理用の銀行口座を案件(ファンド)ごとに用意し、そこに投資家に入金してもらいます。
なので実際に不動産投資型クラウドファンディングを始めると結構な数の銀行口座を用意しておく必要があるので、もし事業として始めることを検討される場合は、余裕を持って早めに銀行口座開設の手続きをとっておくと安心です。
これにて電子取引に必要な事項は終了です
大雨による土砂災害などで被害が出ている
被災された方々にお見舞い申し上げます
熱海の土砂災害、人災としか思えないところが多い
開発行為は責任のもてる企業でやるべきだ
雨が上がり、陽ざしが出ると、暑い日々、2日連続で30度を超えている
暑すぎる
梅雨明も間近に思える。
さらに暑くなりそう
オリンピック機運があり、準備が進んでいる。今後交通規制が増えそう
感染者が拡大しているので気になる
ただ今のところは重症者は増えていることは少ない
ワクチン接種をしていても医療従事者が感染している
接種をしても抗体ができにくい人もいるようです
自分がそれに該当するかは誰にもわからない
ワクチン接種をしてもマスク生活が日本では、来年も続きそう
梅雨空で連日の雨、被害も出ているところもあります。
熱海市の土石流、映像を見ると恐ろしい。被災された方々にお見舞い申し上げます。
日曜日、梅雨冷めで窓を開けていると肌寒い。動けば蒸し暑さで汗が出ます。
このような時期、体調には気を付けましょう。
猫達は元気すぎる、ここ2週間あわただしいので猫は放置状態
そのためか午前3時半に起きてよく鳴き、飼い主を困らせる・・・
ワクチン接種の予約をしようとしたら、予約ができなくなる
困ったものです
接種券の到着が遅すぎる・・・不満だ～
前回の続き
審査を受けるので要件を充足させる必要があります
不動産クラウドファンディングに代表される電子取引では、出資に係る契約成立前書面や契約成立時書面について、投資家はもちろん閲覧できるものの、相対で投資商品のスキームやリスクについて説明を受ける訳ではありません。その中で実務上も重要なのが、「財務状況、事業計画の内容及び資金使途その他電子取引業務の対象とすることの適否の判断に資する事項の適切な審査（以下「審査」と いう。）を実施した上で、その審査結果を自らのホームページに掲載すること等により、投資家の被害を未然に防止することが必要と考えられる。」という箇所で、ガイドラインでは、社内の審査結果をホームページに掲載することが必要とされています。許認可の申請の際も、どのような社内審査をファンドの組成時に行うのかについては確認されますので、準備が必要です。
次に記載されている「また、」以下の審査部門の独立性については一般的な記載と言えるでしょう。もともと金融商品取引業者である場合はコンプライアンスの部署が行うことが多く、不動産特定共同事業者のみの許可(登録)を受ける不動産会社の場合、管理系の部署の方が審査を担うことが傾向としては多いです。
内容的にも形式的にも充足させることが必要です。
基本的には営業部門から独立していることという大原則に沿って審査する部署及び責任者を決めていく必要があります。
会議体で審査する体制が作れる場合は、投資委員会やリスク管理・コンプライアンス委員会のような会議体で審査する体制も可能です。
ファンドの募集にあたっては、事業計画(物件の運用計画といった方が分かりやすいかもしれません)や事業者の財務状況等に関する審査を行い、その結果をホームページ等で公表することが必要なのは既述の通りです。
とはいえ、では実際にどのような審査を行わないといけないかについて、その時その時に適当にやれば良い訳ではなく、ガイドラインの①及び②に記載されている通り、社内規則及び社内マニュアルで審査項目等を事前に定めておく必要があります。許可や登録の申請の際の審査上も非常に重要なので、きちんと準備します。
審査担当者の審査に対する質問の出し方や、財務状況や物件の確認に関する審査のあり方が定められています。
②に定められている通り、審査の際には、確認事項を書面にて送付し、書面にて回答を受領することによってきちんと証跡も残し、その他には③・④で経理状況のヒアリングについてや、物件の確認についても記載されています。
①財務状況の「対応が求められる事項」については、「a.直近の財務諸表において赤字になっていないこと」が電子取引業務(クラウドファンディング)を行う上での審査項目に定められていることに常に留意する必要があります。許認可の申請の際にも事前審査で直近決算の損益計算書は特に注意深く確認されます。直近決算が赤字の状態で申請手続きを行う場合は、進行中の会計期間が黒字で確定してから、申請書が初めて受理されるといったこともありますので、許認可の取得スケジュールは注意深く考えておく必要が出てきます。
また、実際に許可(登録)手続きが完了してサービスを始めていても、その後赤字に転落した場合は実質的に新規のファンドの募集が出来なくなる可能性も出てきますので、会社全体の損益状況は適切に管理するようにしましょう。
bの方は少し分かりにくいですが、
例えば1号事業者の資本金は1億円以上である必要がありますが、その事業者の資本金が1億円の場合、「純資産が資本金又は出資の額の１００分の９０に相当する額に満たない」という状態は、繰越欠損金などの原因で純資産額が9,000万円未満になっていなければ大丈夫ということです。こちらについてはあまり問題になる会社は少ないですが、金額の大きな減損などで純資産が大きく毀損するようなことがある場合には留意する必要があります。
①財務状況の「対応が期待される事項」については、 損益に関する変動要因や監査の状況の把握が期待される旨が記載されています。
また、監査の状況については、小規模不動産特定共同事業者は監査法人からの監査を受けることが必須条件ではないため、それに代替する確認方法について（注）にて記載されています。
②の事業計画についてはどうしても記載するべき若しくは開示するべき情報の幅が広い関係で留意すべき事項が多いので、都度ファンド・案件毎に注意して要記載事項を整理する必要があります。
③の資金使途についても②の事業計画と同様に記載するべき若しくは開示するべき情報の幅が広い関係で留意すべき事項が多いので、都度ファンド・案件毎に注意して要記載事項を整理する必要があります。
④のその他の審査事項としては、イ-b.の「過去の投資家被害」が特に全ての事業者に係る大きな留意点で、ファンドの償還期限を過ぎても、物件が売却できなかったりして元本が償還できなくなった場合、次回以降の電子取引による募集が出来なくなるため、元本の償還は継続的に行えるように案件を組成する際には物件の選定やスキームの組み方を良く考えて行うようにしましょう。
審査結果等の公表はシステムの要件としても重要で、契約成立前書面の記載事項として審査項目とそれに対する審査結果のページを用意し、ホームぺージ等で閲覧できる状態におくことが求められています。具体的な対応としては、クラウドファンディングのサービスページにおいて、各ファンドの募集時に投資家登録を済ませた利用者が閲覧できるようにしている事が多いです。
審査結果に関する記録は10年間の保管が義務付けられていますので、文書管理規程などを整備し、誤って破棄などすることのないようにしましょう。